New York tidak boleh meniru proyek seperti Harbourplace yang sedang berjuang di Baltimore, tetapi bidik proyek seperti Nehemia

Selama setahun terakhir, warga New York telah menyaksikan pengenalan serangkaian proposal pembangunan besar yang akan meninggalkan jejak yang tak terhapuskan pada masa depan fisik dan ekonomi kawasan itu. Setahun yang lalu, negara bagian mengumumkan keputusan untuk mensubsidi stadion baru untuk Buffalo Bills hingga $850 juta.

Baru-baru ini, tidak mau kalah, kota mengumumkan rencana besar untuk Willets Point — 2.700 unit perumahan sewa yang terjangkau dan fasilitas sepak bola baru untuk New York City Football Club. Klub akan membangun stadion dengan dananya sendiri, tetapi Kantor Anggaran Independen memperkirakan setidaknya $516 juta pendapatan pajak properti yang hilang karena kota akan menyewakan, bukan menjual, tanah tersebut kepada para pengembang.

Selain itu, proposal untuk membangun kasino oleh berbagai kelompok pengembang di kota kini sedang diperebutkan perhatian dan persetujuan. Terakhir, dalam negosiasi anggaran negara yang sedang berlangsung, sebuah proposal untuk meminjamkan $455 juta kepada industri balap yang sedang sakit sangat mungkin.

Sementara upaya Amazon untuk membuat kantor pusat di Queens telah memicu badai pengawasan dan penentangan, proposal ini, yang melibatkan miliaran subsidi langsung dan kehilangan pendapatan pajak, belum.

Tidak setiap proposal pembangunan besar harus ditolak. Namun setiap proposal harus dianalisis secara ketat di awal dan kemudian dievaluasi secara berkala. Mengapa, setelah beberapa dekade contoh, banyak yang jauh dari proyeksi asli, tidak ada cara terbuka yang jelas untuk memeriksa setiap proposal dan menimbang satu sama lain terhadap penggunaan alternatif lain yang masuk akal untuk lokasi yang langka dan subsidi yang terbatas? tetap menjadi misteri.

Saya menulis dari pengalaman pribadi – dimulai pada suatu sore yang cerah di Baltimore 43 tahun yang lalu.

Pada tanggal 2 Juli 1980, istri saya Sheila dan saya menghadiri pembukaan Harbourplace Baltimore. Harborplace adalah gagasan James Rouse, seorang pengembang dan visioner yang mendapatkan rasa hormat dari para pemimpin organisasi milisi kami yang masih muda, Baltimoreans United In Leadership Development (BUILD).

Terlepas dari perasaan baik dan saling menghormati itu, kami memiliki keraguan serius tentang rencana Rouse. Ketika dibahas, itu disebut sebagai penyelamat kota yang kendur. Kendur itu pasti. Tetapi kami berpendapat bahwa penyelamatan tidak akan mengikuti toko, pertokoan, arena olahraga, pusat konvensi, dan hotel di Harbourplace, tetapi itu akan datang, jika ada, melalui kampanye pembangunan kembali lingkungan mendasar — ​​sebagian besar dengan jenis perumahan yang terjangkau itu pernah menjadi tulang punggung ekonomi dan sosial Baltimore dan setiap kota industri tua di AS

Mengapa inisiatif seperti Harborplace ini menghasilkan begitu banyak perhatian, dukungan politik, subsidi besar-besaran dan hiperventilasi media dan begitu sedikit analisis yang ketat dan penilaian yang jelas atas biaya dan manfaatnya?

Saya mengajukan pertanyaan ini kepada salah satu pengamat urusan ekonomi yang paling cerdik: David T. Flynn, direktur penelitian Departemen Ekonomi dan Keuangan di University of North Dakota. Prof. Flynn berkata, “Kebanyakan hasil proyek tidak didefinisikan dengan baik…Ada pengaburan yang disengaja dari hasil yang membuat kuantifikasi aktual…hampir tidak mungkin untuk dipercaya dan diverifikasi….”

Dalam setiap proyek ini metafora terbang dan berlipat ganda. Harborplace akan menjadi jangkar untuk semua jenis bisnis lainnya. Flynn menunjukkan bahwa jangkar juga dapat berarti bahwa “ekonomi lokal dapat melekat padanya dan tenggelam ke kedalaman yang belum dijelajahi manusia.”

Sayangnya, ini adalah jenis jangkar yang telah menjadi Harborplace. Dalam dua dekade setelah pembukaan, Baltimore dan negara bagian Maryland menggelontorkan lebih banyak subsidi untuk atraksi, menurut studi tahun 2002 oleh Good Jobs First — $200 juta untuk stadion baseball Camden Yards, $200 juta lebih untuk Ravens Stadium, $151 juta untuk stadion Convention Center, $147 juta di Columbus Center, $40 juta di Marriott Waterfront, dan subsidi 30% untuk setiap hotel di pusat kota. Semua ini tidak berhasil.

Harbourplace, yang selama bertahun-tahun digunakan sebagai model untuk kota-kota lain saat mereka merencanakan pembangunan kembali, mengajukan kebangkrutan pada 2019. Itu diperintahkan pengadilan – toko dan tokonya tutup dan salah satu hotelnya yang kesulitan masih disubsidi 43 tahun kemudian. Jauh sebelum keruntuhan ini, Good Jobs First menyimpulkan: “Analisis upaya pembangunan ekonomi Baltimore mengungkapkan sejarah berulang tentang biaya tinggi, tunjangan rendah, dan kurangnya perlindungan untuk memastikan bahwa investasi pembayar pajak benar-benar terbayar dalam pekerjaan berupah keluarga dan ‘pajak yang lebih baik. basis.”

Komentar kedua yang dibuat Flynn adalah: “Biasanya disajikan kontrafaktual yang tidak tepat. Di tempat-tempat di mana proyek diusulkan untuk dilakukan, ada sikap bahwa tidak ada kegiatan lain yang akan dilakukan di sana jika bukan karena proyek ini. Pada dasarnya setiap aspek proyek adalah keuntungan bersih karena alternatifnya nol.”

Tetapi alternatif di Baltimore pada tahun 1980 dan alternatif di New York pada tahun 2023 bukanlah dan bukan nol. Inilah kontra-kontrafaktual: Bagaimana jika kota telah mengurangi atau bahkan menolak proposal Rouse dan malah menginvestasikan subsidi, energi, dukungan, dan loyalitas dalam jumlah yang sama ke dalam upaya 40 tahun untuk merekonstruksi setiap lingkungan yang rusak, terutama dengan perumahan kepemilikan yang terjangkau untuk keluarga pekerja? Di mana Baltimore akan berada hari ini jika alternatif nol yang dibuat-buat telah digantikan oleh rencana untuk membangun rumah yang layak yang memungkinkan orang untuk hidup penuh dan layak?

Kita tidak perlu berspekulasi tentang itu. Di East Brooklyn, mulai tahun 1983, afiliasi Metro IAF lainnya, East Brooklyn Congregations, membujuk Walikota Ed Koch saat itu untuk melakukan hal itu: menuangkan subsidi kota dalam jumlah yang belum pernah terjadi sebelumnya, yang dikelola oleh beberapa gelombang profesional perumahan yang terampil dan terfokus, untuk menginvestasikan konstruksi. ribuan rumah baru yang terjangkau.

Subsidi termasuk hipotek kedua tanpa bunga untuk setiap pembeli rumah, tanah gratis dari kota New York, dan pengurangan suku bunga hipotek dari Badan Hipotek Negara Bagian New York. Ribuan rumah Nehemia baru menghasilkan ekuitas bagi pemiliknya, membebaskan unit perumahan umum yang pernah ditempati oleh pembeli Nehemia, dan meningkatkan nilai properti bagi semua pemilik yang ada di daerah tersebut.

Kilat Berita Harian

Hari kerja

Ikuti lima cerita teratas hari ini setiap sore hari kerja.

Sebuah laporan oleh NPR – “Impian Amerika: Satu Blok Dapat Membuat Perbedaan” — Data bekas yang dikumpulkan oleh ekonom Harvard Raj Chetty. Alat evaluasinya, yang disebut Atlas Peluang, menunjukkan bahwa anak-anak kulit hitam pemilik rumah Nehemia bernasib lebih baik secara ekonomi daripada orang tua mereka, sementara anak-anak yang masih terperangkap di perumahan umum, secara harfiah di seberang jalan, tidak. Dan potongan 10 menit diriwayatkan dan dilaporkan oleh Ted Koppel beberapa bulan yang lalu di program “CBS News Sunday Morning” menceritakan kisah tentang bagaimana pemilik rumah Nehemia dapat mencapai apa yang semua orang diskusikan hari ini – kesetaraan, kekayaan – karena mereka membeli, merawat, dan memelihara rumah Nehemia mereka yang terjangkau.

Terlepas dari dampak yang ditunjukkan dan keberhasilan upaya EBC Nehemia, upaya untuk mereplikasinya telah bergerak tidak hanya di kota-kota seperti Chicago dan Baltimore, tetapi bahkan di wilayah tetangga Queens di kota yang sama di mana ia bekerja dengan sangat baik hingga melewati gletser. Mereka terhambat oleh campur tangan birokrasi, oleh sedikit subsidi yang tersebar tipis di antara terlalu banyak prakarsa yang lebih kecil, dan oleh lingkungan perumahan yang terjangkau yang mendukung konstruksi sewa daripada peluang kepemilikan.

Dan terlepas dari sejarah panjang kegagalan yang kadang-kadang menimbulkan bencana dan mahal, seperti pabrik panel surya Tesla di Upstate New York, setiap versi baru Harborplace diperlakukan dengan kurangnya analisis objektif dan konteks sejarah yang sama seperti milik Jim Rouse.

Beberapa dekade setelah Harborplace dibuka pada tahun 1980, ketika Baltimore adalah rumah bagi 780.000 jiwa, meteran kesalahan perhitungan Rouse terus berlanjut. Hari ini, kurang dari 580.000 orang Baltimore terus membayar harga untuk – dan perusahaan – kurangnya ketelitian dan objektivitas. Jim Rouse yang kami kenal akan ngeri dengan mimpi buruk ini, saya percaya, dan ingin orang-orang memiliki alat dan perlindungan yang mencegah hal seperti ini terjadi lagi.

Meteran – atau meteran – juga berjalan di New York, memperkaya orang yang sudah kaya, mengisi ruang dengan pusat hiburan untuk yang lebih kaya, dan secara diam-diam dan tanpa henti menguras sumber daya yang terbatas dari inisiatif yang memungkinkan jutaan orang mewujudkan impian mereka akan perumahan yang terjangkau untuk memiliki, menciptakan lingkungan yang beragam, dan menulis bab selanjutnya dalam kehidupan kota yang dinamis dan ramah.

Jawaban atas apa yang membuat kota dan wilayah sakit hari ini, seperti yang telah kami tulis di halaman ini sebelumnya, sudah terlihat jelas – tanah kosong yang dimiliki oleh NYCHA, oleh lembaga keagamaan, oleh negara itu sendiri, baik di kota maupun di terdekat. pinggiran kota, tanah yang dapat mendukung generasi berikutnya dari perumahan yang terjangkau bagi kelas pekerja kota dan pekerja miskin. Lupakan taruhan berisiko untuk mengukus cryptocurrency dan kuda poni yang ingin melihat semakin sedikit berlarian di trek. Gubernur dan walikota harus menempatkan chip mereka pada pemenang yang terbukti – ratusan ribu perumahan massal yang terjangkau akan antre untuk dibeli atau disewa.

Gecan, penulis “Going Public: An Organizer’s Guide to Citizens’ Action,” adalah penasihat senior para pemimpin Metro IAF.